Virginie Leroy : «Pourquoi VINCI Immobilier devient un promoteur ensemblier partenaire, citoyen et créatif»

Nommée présidente de VINCI Immobilier en août 2023 dans un contexte de crise immobilière majeure, Virginie Leroy fait le bilan de cette première année et dévoile ses ambitions pour l’avenir. Une feuille de route qui repose sur un plan stratégique à horizon 2030 et un nouveau positionnement de VINCI Immobilier comme promoteur ensemblier partenaire, citoyen et créatif. Interview.

Dans quelle mesure la crise immobilière impacte-t-elle VINCI Immobilier ?

Virginie Leroy : Nous sommes confrontés en réalité à deux crises. La première est conjoncturelle. L’augmentation des taux d’intérêts et des coûts travaux couplée à des prix de foncier maintenus trop élevés et donc inadaptés à ces nouvelles conditions de marché ont grippé le marché immobilier. Dans ce contexte, la fin du dispositif Pinel et l’incertitude fiscale renforcent plus encore l’attentisme des investisseurs particuliers… Cette situation impacte VINCI Immobilier, comme de nombreux autres acteurs du secteur. Elle nous pousse à être plus imaginatifs lors du développement de nos projets et à aller plus loin dans l’hybridation des usages et l’innovation juridique et financière pour retravailler les programmes et les faire aboutir…

La seconde crise est en réalité liée à des mutations profondes en termes environnemental, sociétal et numérique, face auxquelles nous avons engagé notre transformation dès 2022. Les façons d’habiter, de travailler, de se déplacer, de consommer et de se divertir évoluent ? Les enjeux des territoires et les attentes de nos clients se complexifient ? Les projets immobiliers cristallisent de plus en plus l’opposition des riverains ? L’accès à la propriété immobilière devient chaque jour plus difficile ? Nous nous réinventons avec une nouvelle façon d’exercer notre métier, plus attentive aux autres et positive pour le plus grand nombre. Cette approche se matérialise par notre nouveau positionnement de promoteur ensemblier partenaire, citoyen et créatif.

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VINCI Immobilier a été le premier promoteur national à s’engager à atteindre le ZAN en 2030, en réalisant plus de la moitié de son activité en recyclage urbain d’ici cette échéance. Les crises auxquelles vous êtes confrontés remettent-elles en cause ces ambitions ?

Virginie Leroy : Non, bien au contraire, puisque 69 % de notre chiffre d’affaires (1,2 Md€) a été réalisé en recyclage urbain l’an passé et nous maintenons, en dépit de la conjoncture, notre objectif d’atteindre le ZAN en 2030. C’est l’un des piliers de notre positionnement citoyen. Le modèle de développement fondé sur l’artificialisation des sols n’est plus tenable, car il contribue directement au recul de la biodiversité et au réchauffement climatique. Il nous appartient, pour la planète, de privilégier le recyclage urbain et de porter une démarche de renaturation de nos villes. Par ailleurs, remplacer les friches et les vides par des projets mixtes fait advenir une ville plus intense et plus vivante, ce qui répond aux aspirations de nos concitoyens. Le site d’Universeine, par exemple, a été transformé à Saint-Denis pour accueillir les athlètes du monde entier cet été et il deviendra dans quelques mois un quartier mixte. Et inclusif. Car également porteur de fortes ambitions sociétales.

Être citoyen, c’est aussi contribuer à la vie de la cité. C’est pourquoi nous avons fait le choix de renforcer l’impact sociétal de nos opérations et avons lancé cette année, en interne, un prix pour recenser les initiatives de nos collaborateurs en la matière et créer une dynamique en ce sens. Un exemple marquant : à Villeurbanne, nous accueillons temporairement 47 femmes sans-abri avec leurs enfants dans les anciens locaux du centre communal œcuménique, vides depuis décembre 2023, le temps de la commercialisation. Cette ville inclusive va de pair avec une ville équilibrée, qui laisse sa place aux acteurs de l’économie sociale et solidaire, et avec une ville conviviale, où nos programmes créent de la mixité et améliorent le lien social et le vivre-ensemble. Autre exemple : nous réservons des logements pour des étudiants dans certaines résidences seniors Ovelia en France afin de contribuer à la lutte contre les difficultés d’hébergement étudiant et de favoriser les échanges intergénérationnels. Autre illustration de notre positionnement citoyen, nous allons créer des hébergements de répit aidants/aidés dans le cadre de notre projet mixte sur la presqu’île de Pen-Bron (Loire-Atlantique). Cette structure permettra d’accueillir l’aidant et la personne accompagnée, mais dans un même lieu prenant ainsi en compte les besoins de chacun.

Comment relancer le développement immobilier dans nos territoires selon vous ?

Virginie Leroy : Pour donner envie aux collectivités locales de soutenir nos projets immobiliers, ceux-ci doivent remporter l’adhésion des riverains, des élus, des acteurs économiques, des bailleurs sociaux, des investisseurs institutionnels, des associations et des résidents. Nous nous positionnons donc comme leurs partenaires et plaçons leurs attentes au cœur de nos projets. Notre maillage territoire est un précieux levier pour que nos équipes aillent à leur rencontre sur le terrain, les écoutent et les impliquent. Nous analysons avec précision les particularités de chaque territoire, qu’il s’agisse du bassin de population, de la diversité sociale, de l’histoire, de l’économie locale, des usages… pour concevoir, proposer des produits et services qui répondent à ces besoins. Proposer aux parties prenantes territoriales un bâtiment et un nombre de mètres carrés ne suffit plus. Il nous appartient de contribuer à un projet de ville, de quartier, de vie…

Est-ce que vous avez des exemples de cette démarche ?

Virginie Leroy : Notre positionnement de partenaire des bailleurs sociaux, qui sont des acteurs incontournables des politiques locales de l’habitat, nous a amenés à développer fin 2022 une offre qui leur est destinée. Baptisée In’Clusive, elle vise à produire une offre d’habitat adaptée aux enjeux de nos territoires et aux enjeux forts des bailleurs notamment en termes d’adaptation au vieillissement de la population et de maîtrise des charges. Les bailleurs ont aujourd’hui, sur chacun de nos territoires, un interlocuteur VINCI Immobilier dédié.

Être partenaire, c’est aussi inclure en amont d’un projet les parties prenantes locales, à commencer par les élus, les riverains et les associations. Cette approche de concertation rend le projet plus robuste et acceptable, et donc crée de la valeur pour le territoire. Le programme Calypso à La Rochelle en témoigne : nous avons initié avec la Ville une concertation ouverte aux riverains et usagers du quartier de Beauregard avant la réalisation de 327 logements sur 4,5 hectares. Ils ont pu contribuer au développement du projet, ce qui a permis de parvenir à un consensus sur la conception architecturale, le nombre de logements, la diversité des activités, l’aménagement d’espaces de vie partagés, etc.

Comment prenez-vous en compte les attentes des futurs usagers des logements ?

Virginie Leroy : Forts d’une une étude sur les attentes de nos clients menée en 2022, nous avons redéfini les qualités qu’un logement conçu par VINCI Immobilier doit offrir : confortable et bien aménagé, unique et personnalisé, sain et décarboné, convivial. Pour y répondre, nous avons mis en place en place une démarche qui remet la conception et la qualité d’usage au cœur de nos préoccupations. Quelques traductions concrètes : les espaces extérieurs se veulent généreux et porteurs d’usages (mobilité, activité sportive, source de fraîcheur…). La qualité environnementale d’une résidence encourage nos occupants à mener une vie plus décarbonée. Elle leur garantit également une vie agréable dans un climat à +4 degrés en 2050. En proposant des espaces ou des services partagés, nos résidences sont vectrices de lien social et de mieux vivre ensemble à l’échelle de l’immeuble et du quartier.

L’intelligence artificielle est-elle une des clés pour sortir de la crise immobilière actuelle ? 

Virginie Leroy : La créativité est primordiale pour s’adapter à ce monde qui bouge, pour mieux répondre aux attentes de nos parties prenantes et de nos clients, rendre nos projets plus désirables et réduire nos délais de montage, pour trouver des solutions programmatiques, technico-fonctionnelles et juridico-financières dans le contexte de baisse des prix que nous connaissons, et surtout pour préparer l’avenir. L’innovation numérique, qui inclut l’intelligence artificielle, en fait bien sûr partie et constitue un levier de transformation pour notre entreprise. Nous avons intégré ces enjeux depuis quelques années et développé en interne un outil capable d’identifier le potentiel de reste à construire sur des bâtiments existants et ainsi identifier les fonciers sur lesquels imaginer de futurs projets de recyclage urbain.

Mais la créativité est aussi humaine. Reprenons le sujet du ZAN : là où l’étalement urbain encourageait la normalisation et la standardisation, la transformation de la ville requiert de l’ingéniosité, de l’inventivité, du sur-mesure pour tenir compte de l’existant. Nos équipes ont acquis de nouvelles compétences en matière de préservation de la biodiversité, de paysagisme, de dépollution, de réhabilitation de bâtiments et de transformation d’immeubles tertiaires en logements ou en résidences gérées… Ceci permet à VINCI Immobilier d’être un des leaders du recyclage urbain en France. Aujourd’hui, nous initions également de nouvelles opérations sur des marchés générateurs d’évolution, comme l’activité en milieu urbain, nous testons de nouveaux mécanismes d’accession à la propriété sur nos opérations résidentielles, nous imaginons des montages en tiers investisseur pour accélérer le déploiement des énergies renouvelables sur nos opérations tout en garantissant la maîtrise de leurs prix de vente.

Quelles sont vos ambitions pour les mois et années à venir ?

Virginie Leroy : Vous l’avez compris, la fabrique de la vie en ville et avec elle, toute la profession immobilière sont entrées dans une nouvelle ère et VINCI Immobilier se transforme pour apporter des réponses adaptées aux attentes de ses usagers. Défini à l’occasion de l’élaboration de notre plan stratégique Impact 2030, notre positionnement de promoteur ensemblier partenaire, citoyen et créatif nous permettra certes de sortir plus fort et mieux armé de la crise actuelle mais surtout, il définit notre ambition quand il s’agit de dessiner la ville de demain. Nous faisons œuvre utile lorsqu’il s’agit de porter dans nos projets une vision d’une ville plus solidaire, plus animée, plus saine et plus désirable.