Transformation du foncier commercial en logements : terre promise ou mirage ?

Un gisement moins élevé que prévu ? Une étude réalisée par Grand Paris Aménagement et l’Institut Paris Région a mesuré le potentiel de transformation du foncier commercial en logements, une manne prisée en pleine crise résidentielle. Décryptage avec Vincent Gollain, directeur du département économie à l’Institut Paris Région.

Les informations clés


• En Île-de-France, environ un quart des espaces commerciaux pourraient être convertis en logements, sous réserve d’une accessibilité aux transports en commun
• Les principaux freins à surmonter  : surcoûts du foncier, émiettement des propriétaires, volonté politique , compétences techniques à mobiliser
• Deux projets emblématiques : Bobigny 2 qui se transforme en un quartier mixte avec 1 200 logements et Montigny-lès-Cormeilles où la RD14 devient un nouveau « centre-ville »

Quel a été le point de départ de l’étude ?

Vincent Gollain : La demande émane du préfet de région au printemps 2022, sur la base d’une intuition et d’un objectif. L’intuition portait sur les effets de la révolution du commerce : avec la montée du e-commerce notamment, on peut s’attendre à une contraction de l’offre commerciale et donc à l’émergence d’opportunités foncières. L’objectif consistait à mesurer précisément ce potentiel et à déterminer si des zones commerciales peuvent aider l’Île-de-France à atteindre ses objectifs de création de logements. Nous avons identifié un certain nombre de recommandations pour accélérer la tendance.

Que représente le foncier commercial dans le paysage francilien ?

Vincent Gollain : Malgré son omniprésence dans l’imaginaire collectif, l’étude montre la place très minoritaire du foncier commercial en Île-de-France : seulement 0,5% du territoire urbanisé et 3 à 4% de l’ensemble des zones d’activités, soit 3700 hectares au total.

Ajoutons qu’il s’agit d’espaces utiles et utilisés par les consommateurs. Selon la Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé Procos, près de 70% des achats sont réalisés dans les centres commerciaux. Ils ont leur raison d’être ! C’est particulièrement vrai en Île-de-France où les taux de vacance demeurent contenus, 8,84% selon le gestionnaire de données Codata (la moyenne nationalle étant de 9,13%). Sauf rares cas particuliers de friches – le centre commercial Grand Bois à Saint-Michel-sur-Orge (91) par exemple-, on observe généralement une détérioration de la qualité des enseignes ou bien le remplacement d’une offre commerciale par une autre activité économique. À La Défense (92) ou à Vélizy-Villacoublay (78), des surfaces commerciales ont cédé la place à des restaurants afin de créer des destinations de loisirs.

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Quel est le potentiel de mutation de ce foncier en logements ? Ces espaces sont-ils la manne espérée ?

Vincent Gollain : Parfois des zones commerciales sont coincées entre deux autoroutes ! Personne ne pourrait y habiter. Afin de quantifier les fonciers mobilisables pour du recyclage urbain, nous avons retenu le critère de l’accessibilité en transports en commun. Ainsi, 634 hectares sont accessibles aujourd’hui et 237 supplémentaires le seront demain avec le Grand Paris Express. Cela signifie qu’un quart des espaces commerciaux seront connectés, et donc potentiellement mutables. Le potentiel variera ensuite selon le site. Nous observons que les espaces commerciaux les plus transformables sont les plus intégrés au tissu urbain. On ne peut pas faire du logement partout.

Vous avez documenté un certain nombre de freins à la transformation. Quels sont les éléments les plus saillants ?

Vincent Gollain : Le prix du foncier s’avère déterminant, avec des coûts d’éviction spécifiques puisqu’il faut intégrer les murs et les fonds de commerces. D’autre part, l’émiettement du foncier complexifie considérablement les opérations. Chaque reconversion nécessite une approche sur-mesure, avec beaucoup d’ingénierie. C’est pour cela que nous plaidons pour la création d’un observatoire du foncier commercial. Il faut pouvoir éclairer la décision politique d’acter une opération de transformation, d’ouvrir le champ des possibles.

Le potentiel de mutation des espaces commerciaux est-il plus important que celui des bureaux ?

Vincent Gollain : Compte tenu de l’instabilité sur l’avenir du marché du bureau, il est difficile de donner une réponse. Le stock va se réduire mais va aussi se modifier géographiquement. Comme pour le commerce, la mutabilité dépend de la localisation. Les bureaux obsolètes sont souvent mal desservis…

Dans l’étude, vous citez la transformation de Bobigny 2. Quels sont à ce jour les autres projets emblématiques ?

Vincent Gollain : Bobigny 2 (93) était un centre commercial sur dalle fermé de 26 000 m², avec un taux de vacance de 33%. Les travaux sont en cours pour créer Bobigny Cœur de Ville, un quartier mixte avec 1 200 logements. À Montigny-lès-Cormeilles (95), la transformation de la RD14 en nouveau centre-ville a été lancée en juin 2023, projet que le maire de la commune porte depuis plus de dix ans.

Quelles leçons en tirer ?

Vincent Gollain : Chaque projet nécessite une forte volonté politique, de la stabilité dans la gouvernance –à Montpellier, un projet a été stoppé après un changement de majorité aux élections – et de nombreuses compétences techniques, compte tenu de l’émiettement des propriétaires.

Le facteur clé de succès réside dans la valeur foncière potentielle du projet. À Bobigny, les investisseurs ont anticipé une hausse de la valeur d’usage, puisque la densité est multipliée par 3 ou 4. À Strasbourg Vendenheim (67), c’est l’extension de la surface commerciale qui a déclenché l’investissement privé pour 400 logements. Il faut qu’il y ait une rentabilité, y compris pour les investisseurs publics. On le constate également autour des gares du Grand Paris Express et dans toutes les métropoles internationales que nous avons observées comme Londres, New-York, Berlin ou Amsterdam. La mutation d’usage est rendue possible quand les conditions des marchés changent, avec un risque réel de gentrification dans ces nouveaux quartiers.

Ce phénomène se réduit-il à des opérations pilotes ou assiste-ton à une vraie tendance de fond ?

Vincent Gollain : Les acteurs du commerce ne peuvent s’étendre comme avant. Nous passons d’un modèle extensif à un modèle intensif. Le ZAN accélère ce phénomène. Les acteurs se demandent alors comment optimiser leur foncier, quels que soient les compartiments de marché sur lesquels ils travaillent (commerce, résidentiel, locaux d’activités, etc.). C’est un véritable pivot qui les fait se diversifier vers d’autres métiers. L’avenir est dans le foncier !