Objectif ZAN : comment s’y préparer dans les villes moyennes ?

Les villes moyennes, lieux de résidence privilégiés pour plus d’un Français sur deux (étude Kantar Public octobre 2022), doivent conjuguer leur forte attractivité au respect des objectifs ambitieux imposés par la réglementation sur le ZAN (pour Zéro Artificialisation Nette). Sur quels atouts peuvent-elles s’appuyer pour réussir à concilier sobriété foncière et développement urbain : enquête.

Alors que 84% des Français se prononcent en faveur de la renaturation des sols artificialisés, leurs habitudes de vie demeurent empreintes d’une culture du « mall » (centre commercial en anglais) et pour environ la moitié d’entre eux, d’un désir ancré de vivre en maison individuelle, autant de pratiques nées de l’étalement urbain, difficilement compatibles avec les objectifs ZAN. Tels sont les enseignements de l’étude 2022 menée par Kantar Public sur les perceptions des villes moyennes. Aujourd’hui, celles-ci attirent jusqu’à un Français sur deux en quête d’une meilleure qualité de vie et pourraient offrir des pistes de solutions à ces aspirations apparemment contradictoires, entre développement économique, création de logements, offre de services et protection des espaces naturels.

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L’étude Kantar Public fait état d’une attractivité renouvelée des agglomérations « à taille humaine ». Les villes moyennes ont pour elles de nombreux faire-valoir, parmi lesquels une forte proximité avec la nature, une perception de sécurité renforcée et une atmosphère de vie plus calme que dans les grandes villes, des relations sociales plus resserrées et de meilleure qualité, un meilleur accès au logement, et un coût de la vie moins élevé.

Cette attractivité engendre mécaniquement un fort besoin de logements qui se heurte aujourd’hui à la saturation du marché immobilier ainsi qu’à l’explosion des prix du m²dans certaines communes particulièrement convoitées, comme à Hossegor en Nouvelle-Aquitaine où les prix ont doublé ces cinq dernières années, ou encore Angers (+74% en cinq ans) (Le Figaro Immobilier).

Les Français et le ZAN : entre conscience de l’urgence et réticences individuelles

Les Français se disent très majoritairement favorables à une baisse de l’artificialisation des sols (59% la jugent prioritaire) et expriment leur volonté d’encourager le développement des commerces de centre-ville (par opposition aux centres commerciaux de périphérie). Pour autant, la densification et les renoncements individuels qu’impliquerait la mise en place de ces mesures ne sont pas encore acceptés.

Dans les faits, la culture du mall est encore vivace puisque 57% des Français déclarent réaliser leurs achats dans de grandes zones commerciales de périphérie. L’attachement au modèle pavillonnaire est lui aussi très ancré puisque près de 4 Français sur 5 considèrent la maison individuelle comme étant le logement idéal. Le syndrome NIMBY (de l’anglais « Not in my backyard », « D’accord mais pas chez moi ») provoque des conflits d’aspirations qui font pour le moment obstacle à l’acceptation de la mise en œuvre du ZAN.

La ville moyenne, ou l’échelle idéale pour appréhender le ZAN

Pourtant, la ville moyenne propose de nombreux d’atouts – notamment fonciers – qui doivent lui permettre d’appréhender sereinement les objectifs du ZAN. Les villes moyennes sont pour la plupart dotées de zones commerciales, ces entrées de ville parfois caractérisées du sobriquet de « boîte à chaussures » comme le rappelle Lionel Causse, député des Landes et rapporteur de la loi Climat et Résilience. « Sans habitat, peu attractives, ces zones représentent un potentiel de développement énorme que le ZAN va nous permettre d’exploiter », affirme-t-il. Et l’élu d’y imaginer la construction de nouveaux logements – sociaux en particulier – pour enrayer la pénurie que connaît actuellement le territoire, ou de commerces et de services qui alimenteraient une offre de proximité.

Les villes moyennes sont aussi riches de nombreuses friches héritées de la désindustrialisation qui peuvent aujourd’hui être recyclées. À Saint-Vincent-de-Tyrosse en Nouvelle-Aquitaine, l’ancienne usine Bellocq-Adidas a été rachetée par la mairie qui compte faire de ces 7 000 m² en plein cœur de ville un véritable lieu de vie pour les Tyrossais. Régis Gelez, le maire de la ville, en témoigne : « Soit on restait dans le vieux modèle de développement, soit on réinvestissait le centre-ville en faisant de cette friche un lieu de vie avec une halle festive, une auberge de jeunesse, une médiathèque et des services municipaux. Ce projet va ramener les Tyrossais au centre de la ville. »

Au cœur du sujet : acceptation et désirabilité

« On a tous conscience qu’il faut densifier et reconstruire », confirme Régis Gelez face à la saturation du parc immobilier de sa commune. Mais les obstacles sont encore nombreux. Atteindre les objectifs du ZAN implique de densifier les villes et de se rapprocher des centres, d’évoluer au quotidien dans une plus grande proximité entre logements, commerces et lieux de vie. C’est donc aussi accepter de sortir du tout-voiture au profit de mobilités plus propices aux petites distances, comme la marche ou le vélo, ou encore accepter la construction de lieux de production et d’usines dans la ville et non plus en périphérie, au milieu de terres forestières ou agricoles.

Si les villes moyennes sont fortes d’atouts précieux pour la promotion et la réalisation du ZAN, la commande publique doit donner le ton et impulser les projets pour que chacun trouve le bon dans la redensification.