Exemple de tiers demandeur : à Toulouse, un ancien site Motorola transformé en « village urbain »

Alors que certains industriels préfèrent parfois geler un site plutôt que de le valoriser afin d’éviter toute responsabilité liée à la pollution et/ou le coût lié à la dépollution, le législateur a créé le dispositif de tiers demandeur en 2014 pour débloquer ce type de dossiers. Focus sur l’opération Nuances, premier exemple de son utilisation en région Occitanie.

L’opération immobilière Nuances à Toulouse représente une première à plus d’un titre. En plus d’être le premier projet de quartier mixte réalisé par VINCI Immobilier en tant qu’aménageur au niveau de la métropole, elle se démarque également par le recours pour la première fois en région Occitanie au dispositif de « tiers demandeur » par un promoteur.

Créé par la loi « Accès au Logement et Urbanisme Rénové » (ALUR) en 2014, cet outil vise à faciliter la réhabilitation des anciens sites industriels pollués ayant accueilli une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) et ainsi à créer de la valeur en intégrant les promoteurs immobiliers dans le schéma. En effet, ces derniers peuvent imaginer un projet et élaborer un montage financier viable qui intègre le coût de la dépollution.

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VINCI Immobilier a eu recours à ce dispositif sur un ancien site industriel du fabricant de composants électroniques NXP (anciennement Motorola puis Freescale) dans le quartier de Saint-Simon au sud-ouest de Toulouse. Un exemple qui pourrait bien devenir un cas d’école.

La preuve de l’utilité du dispositif de tiers demandeur par l’exemple

Retour en 2014. NXP se décide à céder une grande partie de son site qu’elle n’utilisait plus au croisement de l’avenue du Général Eisenhower et de l’avenue Paul Ourliac. « NXP a nettoyé le site et ne voulait pas être tenu pour responsable en cas de découverte de pollution non détectée avant la vente, explique Marc Ballesteros, directeur régional adjoint de VINCI Immobilier Midi-Pyrénées. Nous avons donc engagé une procédure de tiers demandeur pour prendre le risque pollution à notre charge et accélérer l’opération de réhabilitation. »

Après la réalisation d’études préalables sur la pollution et la définition de la programmation de Nuances, un dossier a été déposé et s’en sont suivies plusieurs étapes prévues par la loi, notamment avec la Direction régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL). Feu vert final en mai 2019, lorsque la préfecture délivre l’arrêté de substitution. L’un des plus grands projets d’aménagement privé et de reconversion de friche industrielle de la métropole toulousaine prévoit la réalisation d’un véritable morceau de ville sur un terrain de 15,2ha avec 550 logements mais aussi 13 000 m² de bureaux et 3 500 m² de commerces. L’opération d’aménagement accueille également des équipements scolaires (école maternelle, école primaire et collège).

Les premiers logements ont été livrés fin 2021 à quelques minutes à pied du nouveau collège qui accueillera les élèves à compter de septembre 2022. La nature reprend quant à elle progressivement ses droits, la conception du projet d’aménagement accordant une grande importance à l’environnement pour rendre le quartier le plus agréable possible pour ses habitants.

Désimperméabilisation et variété architecturale au programme

Plus de 45 % du site qui accueillait auparavant une usine, des terrains de sport et un parking va être désimperméabilisé pour redonner toute sa place aux arbres et à la pleine terre. « C’est particulièrement flagrant sur les premiers lots « Anis » et « Celadon » de l’opération où des espaces et des voies vertes accessibles à tous sont aménagés et des maisons offrent un jardin, observe Marc Ballesteros. Les premiers habitants ont ainsi été agréablement surpris par l’omniprésence de la végétation. » Une partie des enrobés existant sur site sont quant à eux recyclés et réemployés pour réaliser les nouvelles voies desservant le quartier. En matière de mobilité justement, les espaces publics ont été pensés pour favoriser les déplacements doux, vélos en tête.  

Pour achever de donner une allure de « village urbain » à Nuances, plusieurs architectes ont été retenus, à savoir l’Atelier Vela, Betillon & Freyermuth Architectes et V2S Architectes, tandis que le cabinet Taillandier Architectes Associés assure la coordination générale et urbaine. Résultat : des constructions de différentes hauteurs seront réalisées, des parements en brique sont intégrés aux constructions basses, des tuiles installées sur les toitures des maisons… Cette diversité permet de marier harmonieusement les immeubles et les maisons du programme tout en réalisant une couture urbaine entre l’avenue du général Eisenhower et le quartier pavillonnaire de Saint-Simon. Nuances constitue ainsi un authentique exemple de recyclage urbain qui n’aurait pas été possible sans le dispositif de tiers demandeur.