Logement social : les vertus des partenariats entre bailleurs et promoteurs

Alors que la demande de logements sociaux ne cesse de croître, les partenariats entre bailleurs et promoteurs s’imposent comme une des solutions pour corriger ce déséquilibre. VINCI Immobilier a même structuré l’offre In’Clusive pour répondre efficacement aux besoins de chaque bailleur, de chaque territoire et des habitants. Une approche adaptée qui s’applique également au logement intermédiaire. 

Les informations clés


• Pas moins de 2,7 millions de ménages attendent un logement social en France, tandis que seulement 82 184 logements ont été agréés en 2023. Un déséquilibre qui s’accentue au fil des années.
• Pour pouvoir mieux répondre à la demande, les bailleurs sociaux établissent des partenariats avec les promoteurs, à l’image de celui signé entre Action Logement et VINCI Immobilier au Congrès USH 2024.
• Dans la même logique partenariale, VINCI Immobilier déploie l’offre « In’Clusive » dans l’ensemble de la France afin de répondre aux besoins des bailleurs sociaux, en se concentrant sur la réduction des charges pour les locataires et l’adaptation des logements pour les personnes fragiles.
• L’offre « In’Clusive » s’applique également au logement intermédiaire, une typologie gérée par les bailleurs sociaux et qui intéresse de plus en plus les investisseurs institutionnels.

Un chiffre record. Selon l’Union sociale pour l’habitat (USH), le nombre de ménages en attente d’un logement social en France a atteint 2,7 millions à la mi-juin 2024. En parallèle, seulement 82 184 logements sociaux ont été agréés l’an passé d’après la direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP). Pour corriger ce déséquilibre qui ne cesse de s’amplifier, les bailleurs sociaux concluent, entre autres actions, des partenariats avec des promoteurs comme VINCI Immobilier. Objectif : travailler avec des acteurs fiables qui comprennent leurs besoins et sécurisent une production stable et régulière, apportent des réponses sur-mesure pour chaque projet, et peuvent dupliquer cette approche.

Dans cette logique, Action Logement et VINCI Immobilier ont signé une convention de partenariat à l’occasion du congrès de l’USH qui s’est tenue à Montpellier entre le 24 et le 26 septembre. « Nous travaillons depuis plusieurs années avec Action Logement, ils ont souhaité que nous renforcions nos liens, explique Clément Férot, directeur national In’Clusive chez VINCI Immobilier. Ce document rappelle nos valeurs communes et fixent les orientations de notre collaboration pour les trois années à venir. Nous nous engageons sur la production d’environ 2000 logements sociaux et intermédiaires entre 2024 et 2026. Mais plus que le volume, c’est la qualité qui prime. Ce partenariat met l’accent sur l’innovation, la qualité de conception, la décarbonation, la sobriété foncière, la préservation et la restauration de la biodiversité… » Autant d’éléments sur lesquels VINCI Immobilier travaille depuis plusieurs années.

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Les attentes des bailleurs sociaux comme fil rouge

« Nous avons structuré une offre qui met la qualité de la conception des logements sociaux au cœur de notre approche », précise Clément Férot. Baptisée In’Clusive, l’offre mobilise l’ingénierie de VINCI Immobilier et répond aux attentes des acteurs du secteur. « Après avoir interviewé une cinquantaine de bailleurs sociaux, nous avons décidé de les accompagner prioritairement sur deux axes : augmenter le pouvoir d’achat des bénéficiaires de logements sociaux en réduisant les charges et les frais de maintenance ; maintenir à domicile les publics fragiles, en particulier les seniors et les personnes en situation de handicap, en adaptant leur logement à leurs besoins », ajoute Clément Férot.

Le promoteur ensemblier partenaire, citoyen et créatif peut même être force de proposition. Et ce sur tous les sujets, comme les économies d’énergie et la décarbonation.Pour réduire les factures d’électricité et donc les charges des locataires,VINCI Immobilier réalise par exemple systématiquement une étude de faisabilité pour définir la pertinence d’une installation de panneaux photovoltaïques en toiture sur chaque site. « Les bailleurs sociaux sont très demandeurs de solutions pour les accompagner sur les thématiques liées aux enjeux bioclimatiques et à la maitrise des charges, observe Julie Cornuau, directrice nationale investissement immobilier résidentiel chez VINCI Immobilier et référente In’Clusive en Île-de-France. Nous avons développé une forte expertise en interne grâce à notre direction du développement durable et de l’innovation, ce qui nous permet de leur apporter des réponses précises et sur-mesure ». Sur le volet du maintien à domicile des personnes fragiles à domicile et de la convivialité, la résidence senior deRillieux-la-Pape, près de Lyon, coche toutes les cases de l’inclusion. VINCI Immobilier a répondu à un appel à projet de la commune visant à développer un projet en lieu et place de l’ancien supermarché du quartier des Alagniers. Un projet clé-en-main inclusif a été imaginé pour la ville et pour le bailleur social SEMCODA. La résidence sociale de 84 logements sera dédiée aux séniors, adaptée à tout type de handicap, avec l’accompagnement journalier d’un employé de résidence, avec des espaces de vie communs tel un potager partagé et adapté aux seniors en rooftop facilement accessible et animée pour les personnes âgées… « Et ce programme est équilibré financièrement pour les habitants, pour le bailleur social et pour le promoteur », souligne Clément Ferot. Car la notion de partenariat constitue un autre pilier de l’offre In’Clusive.

Le « test and learn » appliqué au logement social

« Pour trouver la meilleure réponse aux besoins des bailleurs sociaux, nous sommes en capacité de nous positionner sur d’autres modes de fonctionnement que la traditionnelle vente en état futur d’achèvement (VEFA), tels que les contrats de promotion immobilière, les réponses en groupement à des concours…», révèle Julie Cornuau. VINCI Immobilier peut même devenir un partenaire financier. Le groupe a notamment constitué une Société Civile de Construction Vente (SCCV) avec Alliade Habitat, une filiale d’Action Logement, pour réaliser en co-promotion le programme résidentiel Sphère à Tassin Demi-Lune.

Un nouvel exemple près de Lyon car l’offre In’Clusive a été déployée dans un premier temps au niveau du territoire Auvergne-Rhône-Alpes. « Nous avons réalisé différents tests, poussé les curseurs du logement social au maximum et avons fait des retours d’expérience pour pouvoir ensuite lancer l’offre au niveau national mi-2023, se remémore Clément Ferot. Un réseau de référents a été déployé partout en France et nous nous appuyons sur leur connaissance fine du territoire et leurs relations avec les bailleurs pour prendre en compte leurs besoins et leurs spécificités. C’est un travail continu, In’Clusive n’étant pas figée. Nous allons d’ailleurs poursuivre son développement en fonction des préoccupations principales de nos interlocuteurs. » Des interlocuteurs parmi lesquels figurent aussi les investisseurs institutionnels.

Du logement social au logement intermédiaire

In’Clusive s’applique également aux logements dits intermédiaires qui bénéficient de loyers plafonnés, inférieurs à ceux du marché libre. Une typologie principalement gérée par les bailleurs sociaux et qui intéresse les investisseurs institutionnels tels les assureurs par exemple. « Les investisseurs institutionnels étudient ces produits car ils apportent des réponses aux exigences de leurs fonds à impact sociétal, explique Julie Cornuau. Le logement intermédiaire permet, en outre, de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 10 %. »

Si les rendements délivrés actuellement par les logements intermédiaires n’atteignent pas les niveaux recherchés par les investisseurs institutionnels, la parution d’un décret permettant de développer cette typologie dans le résidentiel géré pourrait changer la donne. « L’intérêt des investisseurs institutionnel est marqué sur les résidences étudiantes et senior ainsi que sur le coliving, observe Julie Cornuau. Ouvrir ces classes d’actifs au logement intermédiaire offrira de nouvelles possibilités d’investir. Grâce à nos spécialisations dans le développement et l’exploitation de résidences seniors (Ovelia) et étudiantes (Student Factory) ainsi que dans la réalisation de logements sociaux et intermédiaires, nous serons en mesure de travailler des produits qui répondent aux mieux à ces ambitions dans des localisations bien desservies et dynamiques ». Un nouveau mode de fonctionnement qui n’est pas le seul auquel VINCI Immobilier travaille.  

De nouveaux champs à explorer

« Nous avons également exploré l’harmonisation de l’exploitation en incluant la partie sociale », développe Clément Férot. À Aix-les-Bains, la résidence senior Ovelia, réalisée dans l’ancien palace Le Bristol, comprend 105 logements, dont 25 % de sociaux. « Nous exploitons la partie sociale pour le compte du bailleur, complète le directeur d’In’Clusive. Le modèle juridique est unique. Il a été complexe à mettre en place mais fonctionne : la résidence a été occupée à 100 % immédiatement après sa livraison en 2023 et les retours d’expérience un an après sont excellents ! »

Et Clément Férot de conclure : « À terme, nous sommes convaincus que la séparation entre la partie libre et la partie sociale sera gommée dans les résidences. » L’innovation et le sur-mesure seront les clés pour créer les bons logements, pour les bons publics, aux bons endroits. Et ainsi permettre le (re)développement du logement social et du logement intermédiaire.